A- GİRİŞ 
Kurumlar Vergisi Kanununun 5. Maddesinin 1. fıkrasının ( e ) bendinde değişiklik yapılmış ve kurumların taşınmaz satışlarından elde ettikleri kazançların kurumlar vergisinden istisna edilmesine yönelik uygulamaya son verilmiştir.
Öte yandan Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen Geçici 16. Madde ile 15/07/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için istisna hükümlerinin uygulanmasına devam edilmesi ve istisna oranının %25 olması sağlanmıştır.
15/07/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazların satışı söz konusu olduğunda %25 oranında taşınmaz satış kazancı istisnasından yararlanmanın incelikli şartlarını hatırlayalım.
B- TAŞINMAZ SATIŞ KAZANCI İSTİSNASININ ÖNCÜL ŞARTLARI
- Taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların satış kazancı bu istisnadan yararlanamayacak.
- İşletme mali yapısını güçlendirici bir gerekçe ile satışı yapmış olacak.
- Taşınmaz 2 tam yıl Aktifte yer almış olacak.
C- TAŞINMAZ SATIŞ KAZANCI İSTİSNASININ ARDIL ŞARTLARI
1-Satışın yapıldığı yılı izleyen hesap dönemi başından 2. Takvim yılının sonuna kadar satış tutarının tamamının tahsil edilmiş olması gerekir. Örneğin:
- Trampa tahsil sayılmaz
- Borca mahsup etme tahsil sayılır. (Finansal yapıyı güçlendirdiği için)
- Vadesi 2 yıldan fazla olan çek-senet alındıysa, 2 yıl içinde tahsil edilmiş sayılmaz.
- Altın, döviz, bono, hisse senedi, tahvil alındıysa 2 yıl içinde nakde çevrilmezse, sayılmaz.
2-Satışıtan doğan kazancın izleyen yılın başından Kurumlar Vergisi Beyannamesi verilme zamanına kadar Fon Hesabına kaydedilmesi gerekir.
- Uygulamada satışın yapıldığı yılda Fon Hesabına kaydedilmiş ise, istisnaya isabet eden tutar Fon hesabına alındığında, o dönemin satışlarına (600’lü hesaplarına) yansımayacağı için 5/1-e istisna tutarını, KKEG olarak Beyannameye eklemek gerekir.
- Ayrıca Uygulamada satışın yapıldığı yılda Fon Hesabına kaydedilmiş ve o yıl sermayeye ilave edilmiş ise istisnanın ihlali sayılır. Çünkü KVK 5/1-e: izleyen yılda Fon Hesabına kaydedip sermayeye ilavesine izin verilmektedir.
D- 549 ÖZEL FONLAR HESABINA KAYDEDİLEN İSTİSNALI KAZANCIN İŞLETMEDEN ÇEKİLMESİ
- 5 yıl içinde: Ortaklara dağıtılırsa veya Sermayeye ilave edilip sermaye azaltımına konu olursa hem Kurumlar Vergisi, hem de Kar payı stopajına tabi olur.
- 5 yıl geçtikten sonra: Ortaklara dağıtılırsa veya Sermayeye ilave edilip sermaye azaltımına konu olursa sadece Kar payı stopajına tabi olur.
E- 2 TAM YIL AKTİFTE KALMA ŞARTINDA ÖZELLİKLİ DURUMLAR
- Devir, bölünme, birleşmeden önceki şirkette geçen süreler de dikkate alınır. Tür değişiminde (ferdi işletmeden veya kollektif şirketten limite şirkete dönüşümde) ferdi işletmede veya kollektif şirkette geçen süreler de dikkate alınır.
- Finansal Kiralama (Leasing) söz konusu ise kiralayıp 260 Haklar Hesabına kaydedilen andan değil, mülkiyetin geçtiği yani 252 Binalar Hesabına kaydedilen andan itibaren 2 yıllık süre başlar.
- Sat Kirala Geri Al söz konusu ise taşınmaz zaten şirketin aktifindeyken sat kirala yapıp 260 Haklar Hesabına alınıp, geri alındığında 252 Binalar Hesabına kaydedilir. 260 Hesaba alındığı tarihten itibaren 2 yıllık süre başlar.
F- TAŞINMAZ KAZANCI İSTİSNASINDAN YARARLANILMAYACAK %75’ LİK KISIM VE YENİLEME FONU
- Taşınmaz satış kazancı istisnasından yararlanılmayan kısım, Yenileme Fonu Hesabına kaydedilebilir.
- Ancak Yenileme Fonu sadece Amortismana Tabi İktisadi Kıymetler için söz konusu olabildiğinden, arazi ve arsa satışından kaynaklanan kazanca uygulanamayacaktır.
G – TAŞINMAZ KAZANCI İSTİSNASINDAN YARARLANANLARIN TAPU MASRAFININ KKEG KISMI
- KVK 5/3’ e göre istisnalı kazanca ilişkin giderlerin, kazancın istisna kısmına isabet eden tutarları, KKEG olarak dikkate alınacaktır.
H – TAŞINMAZ KAZANCI İSTİSNASINDAN YARARLANANLARIN YMM RAPORU ZORUNLULUĞU
- KVK 5/1-e taşınmaz satışından doğan kazançlara ait istisna tutarı 663.000-TL’yi aşması durumunda, istisnadan yararlanabilmek için Yeminli Mali Müşavir Tasdik Raporu gerekecektir.
- Yeminli Mali Müşavir ile süresinde tam tasdik sözleşmesi yapılmış ise, KVK 5/1-e taşınmazlar satışından doğan kazançlara ait istisna tutarı 663.000-TL’yi aşsa bile ayrıca YMM tasdik raporu gerekmeyecektir.
I- SONUÇ
15/07/2023 tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlar için istisna hükümlerinin uygulanmasına son verilmiştir. 15/07/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için istisna hükümlerinin uygulanmasına %25 oranıyla devam edilmektedir.
İstisna uygulamasının öncül ve ardıl şartları devam etmektedir.
Yeminli Mali Müşavir
ALTAY ÖNCEL